居抜売却の失敗実例 その① ＜居抜料の設定間違い＞
居抜募集の設定金額の間違いにより起きてしまった実例です。
お店の運営が上手くいかず赤字が続いていたCさん。不動産会社をしている友達Dさんに居抜での売却を相談しました。
出店時に掛かった費用だけではなく、既に滞納してしまっている家賃などもあり、高く居抜で売りたいという希望です。
Dさんは何とか高く売ってあげようと、居抜料500万円での募集を開始。
（ここで決まれば勿論良かったのですが、そんなに甘くはいきません。）
居抜500万では制約が見込めない金額設定だった為、なかなか購入希望が出ませんでした。
なかなか決まらない間に、運営利益も上がらず、滞納額が増え、居抜料を更に上げないといけない状況になっていきます。
数ヶ月経ってやっと、居抜料を相場に近い額300万に下げますが、時すでに遅く賃料の滞納が敷金上限を超えてしまい家主から契約解除を言い渡されてしまいます。
家主も状況が状況なだけに、原状回復（スケルトン工事）は免除してくれました。
が、結果Cさんは借入金の返済のみが残ってしまいます。
因みにこちらの物件は、居抜料がゼロになった為、その後直ぐに入居者が決まりました。
こちらのケースは、最初の居抜料の設定額の誤りがポイントでした。
失敗した事業を居抜料で取り返そうと思ってしまった点です。
お気持ちは分かりますが、その内容で募集した際の売れたときのイメージしかできておらず、売れなかった場合の最悪のケースが想定できていませんでした。
最初から、決まるであろうラインの金額が設定できていれば、売却金額が得られ、敷金も返ってきたことで、移転など次の動きも出来たかと思います。
Dさんは友達のCさんの為に高く売ってあげようと頑張ったとは思います。
勿論、希望金額で売れる可能性が無かった訳ではありません。が、あくまでも可能性の問題です。
成約率を上げることを重視した設定も大切だということです。
やはり、客観的な立場となって現実的な金額を設定することをお勧めします。
あなたのお店は居抜でいくらで売れる？
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