居抜売却の失敗実例　その②　＜居抜募集の仕方＞

居抜募集で起こってしまった失敗ケースを２件お伝えします。

 

 

■管理会社にのみ居抜募集を依頼して起きてしまった実例

 

管理会社Aに退去届を出して、残りの3ヶ月の間に居抜での募集許可を得られたBさん。

A社がしっかり居抜で後継テナントを募集してくれていると思い、他の不動産会社へは相談はせずにいました。

が、実際に内覧に来る人も少なく、結局、退去期限を迎えてしまい原状回復を行わなくてはいけない状況となってしまいました。

 

そうして退去手続きの打合せに入ります。

A社から、敷金を半分償却するかたちで原状回復負担（スケルトン解体工事）を免除してもらうことが出来たので、売れなかったけど、少しはましだなと思っておりました。

 

そして退去手続きが完了後、A社はBさん退去後に居抜の売主となって募集を開始。

なんと直ぐに後継テナントが決まりました。

 

（単純にタイミングが合わずに居抜募集期間に引き合いが生まれなかったのか、A社が意図してそうしたのか、それは分かりませんが、）

このとき、残りの契約期間内に居抜で決まっていればBさんが得られた敷金（この場合その半金）と居抜料を、貸主及びA社側が受領できることになってます。

（次の人が決まったから、敷金も全額、そして居抜料もBさんへお支払いします。とは残念ながらなりません）

 

様々な状況により退去届を出さざるを得なかったことや、居抜で期間内に決まらなかったら仕方がないのですが、Bさんか他の不動産会社にも依頼していれば、、、退去予告を出していなければ、、、どうなっていたでしょうか。

 

退去届を出してしまうと、どうしても貸主側・管理会社側の意向が重視され後継テナントを決められてしまうこともあります。

 

 

 

 

 

■退去予告を出してからの居抜募集をしたことで起こってしまった実例

 

退去予告を出した後、残りの契約期間内で居抜での売却先を見つけたいと不動産会社へ依頼したDさん。

直ぐに購入希望者Eさんが見つかり居抜の条件が合意 → 賃貸の申込を管理会社へ提出しましたが、なかなか回答が来ません。

管理会社へ状況を問い合わせると、退去予告が出ている以上、貸主としては他にも良い条件の申込者が出てこないか待ちたい意向だとの回答。

契約期間が残り３ヶ月弱も残っていたため、家主としては、あと1ヶ月は他からも手が挙がらないか待ちたい。という意向。

 

ただ、このとき次入居希望者のEさんとしては、直ぐに決めてくれない・入居が確定できないのであれば、他にも物件を探しておかないとまずい状況です。

家主側からの回答を待ちつつも、他に同じような物件が無いか探されておりました。

 

 

そして1ヶ月経った後、結局他から2件も申込が入る見込みがあると管理会社から連絡があったことと、Eさんも可能性の低くなってしまったこの物件よりは、確実に入居できそうな物件が見つかったことで、そちらに切替ることに決めました。

 

Dさんとしては、何とか居抜で決まれば良い状況だったのですが、他2件の見込み客について、1名は居抜料が無料であればやりたい意向。もう1名は申込まで至らずキャンセル。という結果となってしまいました。

 

もし仮に、退去予告を出さずに居抜募集によりEさんが見つかり、賃貸の申込をしていたらどうでしょう。

Eさんの入居審査は特に問題が無かったこともあり、スムーズに契約の切り替えができていた可能性が高いです。

 

 

 

 

＜まとめ＞

 

「移転先の入居時期が決まっている場合」や、「どうしてもここまでで退去しなくてはならない。」などといった理由で、退去届を出さないといけないケースもありますし、どこの管理会社もこのケースのようなスタンスで募集を行う訳ではありませんが、退去届を出していると、こういったケースも発生してしまう可能性があるのも事実です。

居抜で募集する際は、その相談先・依頼先についての見極めが重要なポイントです。

また、退去期限が決まってしまってる場合は仕方がないですが、「退去予告の届け出タイミング」については慎重に検討した方がいいです。